Kategoria: Uncategorized @fi

TOIMITILAMARKKINA – MARKKINA HERÄÄ, VAUHTI KIIHTYY

Maailmalla vallitsevasta epävarmasta kauppa- ja turvallisuuspoliittisesta tilanteesta huolimatta varsinkin kansainvälisten sijoittajien kiinnostus ja aktiviteetti suomalaiseen kiinteistömarkkinaan kasvoi vuoden aikana selkeästi. Myös kotimaisten toimijoiden, erityisesti logistiikkaan ja ns. light industrial -kiinteistöihin keskittyvien tahojen on nähty siirtyvän ostolaidalle. Kiinnostus on muuttunut transaktioiksi varsinkin jälkimmäisen vuosipuoliskon aikana, mikä näkyy voimakkaana kasvuna transaktiovolyymissa sekä kauppojen lukumäärän että euromäärien osalta.

Mielenkiinnon kohteena ovat koko vuoden olleet etenkin yhteiskuntakiinteistöt, joiden tuottovaatimukset ovat laskeneet entisestään. Suurin arvostusten muutos positiiviseen suuntaan on kuitenkin näkynyt etenkin logistiikkakiinteistöissä, joiden yieldit ovat usealla talousalueella alittaneet suurimmasta vajaakäyttöasteesta kärsivän toimistomarkkinan tuottotason.

Vuoden aikana tehtiin myös suuria asuntoportfolioiden transaktioita, mutta useimmissa niissä taustalla lienee myyjän tarve syystä tai toisesta pienentää asuntosijoitusallokaatioita, kun taas ostajien tavoitteet ovat olleet ainakin joissain tapauksissa opportunistisia.

Korkean vajaakäyttöasteen vuoksi toimistojen transaktiomarkkina on ollut lähes kuollut. Ostajan ja myyjän hintanäkemykset eivät kohtaa tai ostaja ei yksinkertaisesti uskalla tai halua toimistoportfoliotaan kasvattaa. Toimistomarkkinan yleisestä heikkoudesta huolimatta varsinkin pääkaupunkiseudun parhailla prime-sijainneilla (Helsingin ydinkeskusta, Keilaniemi, Pasila) on aloitettu uudishankkeita hyvin korkeilla neliöhinnoilla. Toimistomarkkina on hyvin heterogeeninen – sijainnin ja laatutason merkitys on entistäkin tärkeämpi. Prime-kohteista saa nyt ennätysvuokria, kun taas vähemmän halutuilta alueilta tiloja ei saada vuokrattua millään hinnalla.

VUOKRAUSLIIKETOIMINTA – TASAISTA TYÖTÄ JA AKTIIVISTA TOIMINTAA KOLMESSA KAUPUNGISSA

Vuoden 2025 aikana vuokrausliiketoimintamme volyymi kasvoi edelleen vahvasti. Teimme yhteensä 170 vuokrasopimusta, kun edellisenä vuonna vastaava luku oli 117. Turun ja Helsingin vuokraustiimimme jatkoivat aktiivista ja tuloksellista työtään entiseen malliin. Ensimmäisen täyden kalenterivuoden toiminnassa ollut Tampereen yksikkömme on päässyt loistavasti alkuun ja Tampereen vuokraustiimimme sai maaliin yhteensä 44 vuokrasopimusta. Erikseen suurena onnistumisena on mainittava Raisiossa rakenteilla olevan n. 15.000 m²:n logistiikkakeskushankkeen vuokraus kansainväliselle konsernille.

Suurin osa vuokrasopimuksista, 54 % (91 kpl), koski toimistotiloja. Liiketilojen vuokrasopimusten osuus oli 27 % (46 kpl) ja tuotanto- ja logistiikkatiloihin liittyvien sopimusten osuus 19 % (33 kpl).

TRANSAKTIOLIIKETOIMINTA – KESKIMÄÄRIN KAUPPA JOKA TOINEN VIIKKO

Vuoden 2025 aikana transaktiotiimimme teki yhteensä 26 kauppaa (29 kpl v. 2024), joista 7 oli liiketiloihin, 12 tuotanto- tai logistiikkatiloihin ja 7 muihin tilatyyppeihin liittyviä kauppoja. Markkinatilannetta kuvaa se, että vuoden aikana teimme vain yhden toimistokohteen kaupan. Kauppojen kohteet olivat muutaman kymmenen neliön halliosakkeesta 15.000 m²:n logistiikkakeskukseen. Viimeksi mainittu on erinomainen esimerkki asiakkaan hankkeen kokonaisvaltaisesta hoitamisesta. Olimme ensin mukana kohteen vuokrausprosessissa, jonka jälkeen etsimme vuokratulle kohteelle oikean ostajan. Toisena vuoden merkittävänä yksittäisenä onnistumisena voidaan nostaa esiin Turun Kupittaalla sijaitsevan hotellikiinteistön maaliin viety transaktioprosessi.

ARVIOLAUSUNNOT JA NEUVONANTO – ASIANTUNTEVAA, ASIAKKAILLE TÄRKEÄÄ LIIKETOIMINTAA

Kiinteistöjen arviolausuntoja arviointiasiantuntijamme tekivät kutakuinkin edellisvuoden tahtiin, n. 80 kappaletta. Näistä suurin osa on ns. AKA-arvioita kattaen lähes kaikki mahdolliset tilatyypit ja jakaantuen alueellisesti ympäri Suomea. Neuvonantoliiketoimintamme suurin yksittäinen onnistuminen oli Töölössä, prime sijainnilla olevan n. 25.000 kem²:n asuinrakennusoikeuden myynti. Toimimme hankkeessa myyjän neuvonantajana.

ASSET MANAGEMENT – LIIKETOIMINTA – ENSIMMÄINEN SIJOITUSKLUBI MUODOSTETTU

Tytäryhtiömme TK Asset Management Oy hallinnoi Turussa ja Helsingissä kotimaisten ja ulkomaisten kiinteistösijoittajien kohteita aktiivisella otteella ja etsii edelleen aktiivisesti kiinteistösijoitus- ja kehityskohteita sijoittajakumppaneilleen. Keväällä 2025 yhtiö kokosi pikaisella aikataululla turkulaisista säätiöistä muodostuvan sijoittajaryhmän, joka rakennuttaa pysäköintilaitoksen keskeiselle paikalle Turkuun. TK Asset Management toimii sijoittajien eli omistajien edustajana ja vastaa hankkeen hallinnoinnista kohteen rakennus- ja omistusaikana.

NÄKYMÄT JA TAVOITTEET VUODELLE 2026

Uskomme, että positiivinen vire kiinteistömarkkinoilla jatkuu. Vuokralaiskysyntä säilyy vahvana yritysten etsiessä toiminnalleen tarkoituksenmukaisia tiloja. Joillekin se tarkoittaa tehokkaampia ja pienempiä tiloja, toisille lisätilaa yrityksen kasvun tarpeisiin tai laadukkaampia, toimivampia ja viihtyisämpiä tiloja. Kansainvälisten, etenkin pohjoismaisten sijoittajien kiinnostus Suomen markkinaan lisääntyy entisestään. Uskomme kauppavolyymin kasvavan merkittävästi viime vuodesta. Näkemyksemme mukaan kiinnostus yhteiskuntakiinteistöihin ja logistiikkaan jatkuu vahvana, mutta lisääntyvää kiinnostusta on myös light industrial kohteisiin. Liikekiinteistöjen kauppa vilkastuu, mutta uskomme että rauhallisempaa tulee olemaan toimisto- ja asuntoportfoliomarkkinassa.

Viimeisten kahden vuoden aikana toteutetun henkilöresurssien lisäämisen sekä käyttöön otettujen uusien työprosessien ja alan uusimpien ohjelmistojen avulla olemme valmiina heräävään, toivottavasti jo kuluvan vuoden aikana hektiseen markkinaan. Tämä tulee antamaan sekä asiakkaillemme että meille runsaasti mahdollisuuksia mielenkiintoisiin hankkeisiin ja liiketoiminnan kannattavaan kasvattamiseen.

Toivotamme kaikille hyvää alkanutta vuotta 2026!

Parhain terveisin,
Matti Äijälä
CEO, Partner
+358 45 634 4400

Turun kaupunki on valinnut jatkaa yhteistyötä kanssamme myös vuonna 2026. Toimimme jatkossakin Turun kaupungin ensisijaisena palveluntuottajana toimitilojen kiinteistö- ja vuokravälityksessä sekä niihin liittyvässä konsultoinnissa. Sopimus kattaa sekä toimitiloja että kehityskiinteistöjä koskevat palvelut.

Tuloskiinteistöt kiittää Turun kaupunkia luottamuksesta. On hienoa saada jatkaa yhteistyötä ja toimia Turun kaupungin asiantuntijakumppanina myös jatkossa.

Olemme ylpeitä voidessamme ilmoittaa, että olemme saaneet Peter Karlssonin (DI, KTM) Senior Advisoriksemme. Peterillä on pitkäaikainen ja monipuolinen kokemus kiinteistöalalta, erityisesti institutionaalisten sijoittajien palveluksesta. Peter on tehtävissään julkisella sektorilla, pankkimaailmassa sekä viimeksi toimiessaan pitkään Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritaksen kiinteistöjohtajana nähnyt kiinteistömarkkinoiden vaihtelevat syklit jo usealla vuosikymmenellä.

”Olen eri työrooleissani tehnyt yhteistyötä Tuloskiinteistöjen kanssa lähes kaikissa työurani tehtävissä, neljällä eri vuosikymmenellä. Siksi nyt, kun minulla varsinaisia operatiivisia palkkatöihin liittyviä velvollisuuksia ei enää ole, on luontevaa olla mukana antamassa oma panokseni Tuloskiinteistöjen liiketoiminnan kehittämiseen”, Peter toteaa.

”Olemme innoissamme siitä, että Peter vastasi myöntävästi tiedusteluumme ja hyväksyi pyyntömme saada hänen vahva käytännön kokemuksensa sekä strateginen näkemyksensä tukemaan Tuloskiinteistöt -konsernin kasvutarinaa. Uskomme, että Peterin asiantuntemus tarjoaa meille uusia näkökulmia sekä mahdollisuuksia laajentaa verkostoamme ja sitä kautta edistää toimintamme kehittämistä kaikilla palveluvalikoimamme osa-alueilla”, toteaa Tuloskiinteistöt Oy:n toimitusjohtaja Matti Äijälä.

Tervetuloa Tuloskiinteistöt-tiimiin Peter! Odotamme innolla yhteistyötä sekä uusia mahdollisuuksia, joita tulevaisuus tarjoaa.

YIT ja TK Säätiösijoitus Oy ovat allekirjoittaneet sopimuksen Kulttuuriparkki-nimisen pysäköintilaitoksen toteuttamisesta Turun itäiseen keskustaan, rakenteilla olevan musiikkitalo Fuugan, Kaupunginteatterin ja Valtion virastotalon välittömään läheisyyteen. TK Säätiösijoitus Oy on Tuloskiinteistöt-konserniin kuuluvan TK Asset Management Oy:n perustama yhteissijoitusyhtiö, jonka sijoittajat ovat turkulaisia säätiöitä.

”Olemme tyytyväisiä saadessamme olla ns. ankkurisijoittajana mukana kehittämässä kulttuurialan toimintaa tukevaa infrarakentamista, joka tukee samalla sekä kaupunkikehitystä että työllisyyttä. TK Säätiösijoitus mahdollistaa säätiöille merkittävän kiinteistösijoituksen tekemisen yhdessä muiden samanhenkisten sijoittajien kanssa”, sanoi Jouni Niuro Liedon Säästöpankkisäätiöstä.

”Keskeisellä paikalle kulttuuritoimintojen ytimeen rakennettava ja tunnetulle pysäköintioperaattorille vuokrattu kohde soveltuu erinomaisesti säätiöiden yhteissijoituskohteeksi”, sanoi Kalle Hallanoro TK Asset Managementista.

Kokonaisvastuu-urakkana toteutettavan hankkeen laajuus on noin 7 000 neliömetriä ja rakennukseen tulee pysäköintipaikat noin 230 autolle. Pysäköintihallin katutasokerrokseen tulee rakennuksen valmistuessa 20 sähköauton latauspaikkaa, ja latauspaikkojen määrä on tarpeen mukaan laajennettavissa myöhemmin. Hanke parantaa asiointia ja saavutettavuutta erityisesti musiikkitalon, teatterin ja virastotalon ympäristössä.

Rakennustöiden arvioitu aloitus on syyskuussa 2025 ja työn on määrä valmistua syksyllä 2026. Rakennuksen valmistuttua pysäköintioperaattorina tulee toimimaan Aimo Park.

Lisätietoja:
Matti Äijälä, puh. 045 63 444 00, matti.aijala@tuloskiinteistot.fi

Kalle Hallanoro, puh. 050 357 7675, kalle.hallanoro@tuloskiinteistot.fi

Tuloskiinteistöt-konserniin kuuluva TK Asset Management tarjoaa kokonaisvaltaista kiinteistövarainhoitoa sisältäen potentiaalisten sijoituskohteiden identifioimisen, transaktioprosessin sekä kiinteistöomaisuuden aktiivisen kehittämisen ja hallinnoinnin.

Vuokrausmarkkina

Vuosi 2024 oli positiivinen sekä toimitilojen vuokrauksen ja arviolausuntojen osalta. Vuoden aikana välitimme toimitiloja yhteensä 24 000 neliömetriä ja teimme 119 vuokrasopimusta. Tilatyypeistä vuokrasopimuksia teimme eniten toimistotiloista ja noin 40 % kaikista vuokratuista vuokrasopimuksista liittyi toimistotiloihin. Lähes sama määrä vuokrasopimuksia tehtiin liiketiloista loppujen jakaantuessa tasaisesti tuotanto- ja logistiikkatilojen välillä. Eniten vuokrauksia tehtiin Turussa, jossa etenkin keskustan toimistotilat olivat erittäin kysyttyjä. Myös pääkaupunkiseudulla ja Tampereella toimistot, etenkin keskustassa ja muuten hyvillä lokaatioilla, olivat kysytyin ja vuokratuin tilatyyppi.

Transaktiomarkkina euromääräisesti ohut, lukumääräisesti kauppoja kuitenkin paljon

Kiinteistökauppojen osalta vuosi 2024 oli odotettua vilkkaampi. Vaikka kauppavolyymi heikossa markkinassa jäi euroissa kohtuullisen alhaiselle tasolle, vuosi oli kauppojenkin osalta vilkas. Teimme vuoden aikana 29 toimitilahuoneiston tai -kiinteistön kauppaa. Vuonna 2023 vastaava luku oli 21 kappaletta. Eniten kauppoja tehtiin tuotantotiloista ja niihin soveltuvista tonteista, mutta myös toimisto- logistiikka- ja liiketilat olivat transaktioissa hyvin edustettuina. Ostajina ja myyjinä kaupoissa olivat useimmiten paikalliset yksityissijoittajat, joissakin tapauksissa lähinnä tuotantotilojen osalta myös käyttäjäostajat.

Arviolausunnot ja neuvonanto

Kiinteistöarvioiden ja erityisesti AKA-arvioiden kysyntä jatkoi kasvuaan. Vuonna 2024 teimme tasan 100 arviolausuntoa, mikä on 25 % enemmän kuin vuonna 2023. Lisäksi olemme olleet mukana neuvonantajan roolissa merkittävän kokoisissa toimitila- ja kiinteistökehityshankkeissa. Neuvonantotoimeksiantomme ovat vahvistaneet asemaamme alan asiantuntijana. Toivottavasti pääsemme kertomaan näistä hankkeista konkreettisemmin myöhemmin.

Toiminnan laajentumista ja lisäresursseja

Vuosi 2024 oli meille monella tapaa kasvun ja kehityksen vuosi. Tytäryhtiömme TK Asset Management Oy aloitti toimintansa tammikuussa 2024. Loppukesällä aloitti toimintansa Tuloskiinteistöt Tampere Oy, joten olemme nyt paikallisesti vahvasti läsnä myös kasvavan Tampereen talousalueen markkinassa. Myyntityötämme avustavaa liiketoiminnan tuki -yksikköämme on vahvistettu vuoden aikana kahdella henkilöllä ja kokonaishenkilöstömme on kasvanut vuoden 2024 aikana kuudella osaavalla resurssilla. Henkilöresurssien lisäksi olemme ottaneet käyttöön useita asiakashallintaa, myyntityötä ja asiakaspalvelua helpottavia ja niiden laatua parantavia työprosesseja ja – ohjelmistoja, joiden uskomme jatkossa tuovan lisäarvoa myös asiakkaillemme.

Vuoden 2024 hyvä vire jatkui tammikuussa 2025

Vuoden alku on ollut poikkeuksellisen vilkas. Olemme tehneet kuluvan vuoden aikana jo 27 vuokrausta ja 5 kiinteistö- tai huoneistokauppaa. Volyymi on vuokrausten osalta ollut noin kolminkertainen ja kauppojenkin osalta kolmanneksen enemmän kuin vuoden 2023 vastaavana ajankohtana.

Uskomme vuokralaiskysynnän jatkuvan vahvana myös kuluvana vuonna. Transaktiomarkkinassa emme usko kauppavolyymin voimakkaaseen kasvuun, mutta näemme selkeästi, että ostajien ja myyjien hintanäkemysten välinen ero on kapenemassa ja että tämä yhdessä korkojen laskun kanssa tulee vähitellen nostamaan markkina-aktiviteettia myös tällä saralla.

Tuloskiinteistöt Oy:n perustaja ja osakas Jukka Knaapi on päättänyt lopettaa työt Tuloskiinteistöillä ja keskittyä jatkossa täysin oman sijoitusyhtiönsä toimintaan.

Jukka on ollut keskeinen osa Tuloskiinteistöjen matkaa sen perustamisesta vuodesta 1987 lähtien. Hän on vaikuttanut merkittävästi yhtiön kasvuun ja menestykseen.

Jukka kommentoi päätöstään näin:
”Joskus pitää säännölliset päivätyöt lopettaa tai ainakin hellittää hieman tahtia, ja nyt on mielestäni omalta osaltani sopiva hetki sille.
Olenkin päättänyt nyt lopettaa työni Tuloskiinteistöjen rivissä tämän vuoden loppuun mennessä ja keskittyä jatkossa täysin oman sijoitusyhtiöni toimintaan.
Kiitän lämpimästi kaikkia Teitä hienoja työtovereita, yhteistyökumppaneita ja asiakkaita yhteisistä mukavista vuosista, joita joidenkin kanssa onkin kertynyt jo kymmeniä. Jatkossakin olen mielelläni apuna ja käytettävissä tarvittaessa.”

Tuloskiinteistöt kiittää Jukkaa hänen pitkästä ja arvokkaasta panoksestaan kiinteistöalalla. Hänen johdollaan yrityksestä on kehittynyt arvostettu ja tunnettu asiantuntijayritys, joka on menestyksekkäästi navigoinut läpi alan haasteiden ja muutosten. Jukan vankka ammattitaito, luovuus ja innovatiivisuus ovat olleet keskeisiä tekijöitä tässä menestyksessä, ja niiden perustalle on hyvä rakentaa tulevaisuutta.

Vaikka kilpailu alalla on kovaa, uskomme, että vahva brändimme sekä osaava ja sitoutunut henkilöstömme varmistavat menestyksen myös jatkossa. Olemme iloisia siitä, että Jukan asiantuntemus on edelleen tarvittaessa käytettävissämme, ja toivotamme hänelle menestystä tulevassa vaiheessa.

Osakkaamme Johnny Larsson sekä Executive Senior Advisor Matti Ahrelma edustavat Tuloskiinteistöjä EXPO REAL 2024 -tapahtumassa Münchenissä 7.–9. lokakuuta.
Tule tapaamaan heitä ja keskustelemaan kiinteistösijoittamisesta sekä alan uusimmista trendeistä. Tutkitaan yhdessä mahdollisuuksia vuoden merkittävimmässä kiinteistöalan tapahtumassa!

Matti Ahrelma
Executive Senior Advisor
Transactions | Advisory | Valuation
Tel. +358 40 032 0999
matti.ahrelma@tuloskiinteistot.fi

Johnny Larsson
Director, Partner
Transactions | Advisory
Tel. +358 40 018 1918
johnny.larsson@tuloskiinteistot.fi

Avainhenkilöillä vankkaa kokemusta kiinteistöalalta, laajat verkostot ja vahva paikallistuntemus

Osana yhtiömme kasvustrategiaa laajennumme nyt myös Tampereen talousalueelle, jonka jälkeen myös fyysinen läsnäolomme kattaa valtakunnan kasvukolmion keskuskaupungit eli Helsingin,
Tampereen ja Turun.
Vahvalla paikallisella läsnäololla voimme parhaiten palvella niin valtakunnallisten kuin paikallisten asiakkaidemme tarpeita toimitilojen myynti- ja vuokravälityksen, kiinteistöarvioinnin ja muun kiinteistöalan konsultoinnin saralla.
Paikalliset asiantuntijamme ovat alansa kokeneita ammattilaisia, joilla on vuosien kokemus ja laajat verkostot Pirkanmaan talousalueella.

Elokuun alussa on työnsä Tuloskiinteistöillä aloittanut LKV Annina Niemi, jolla on pitkä kokemus Pirkanmaan talousalueen yrityskentältä sekä usean vuoden kokemus kiinteistöalalta mm. kiinteistönvälittäjänä ja toimitilavälittäjänä vuokrauksissa, kaupanteoissa ja arviointien parissa sekä kaupanvahvistajana. Tammikuussa mukaan liittyy LKV, YKV Sanna Eerilä-Vänni, joka on toiminut yli 10 vuotta Senior Advisorina ja Partnerina Newsecillä, Tampereen alueen toimitilavälityksen parissa.

Uusi toimipisteemme avautuu historialliselle Finlaysonin tehdasalueelle. Olemme ylpeitä siitä, että voimme palvella asiakkaitamme näin keskeiseltä ja tunnetulta paikalta, joka symboloi talousalueen kasvua ja kehitystä. Avaimet uuteen toimistoon on saatu ja toiminta käynnistynyt.

Lisätiedot ja yhteydenotto:

Annina Niemi
Commercial Real Estate Advisor
Vuokraus | Transaktiot | Kaupanvahvistus
Puh. +358 40 481 2220
annina.niemi@tuloskiinteistot.fi