Teetimme oululaisen ohjelmistoyritys Zef Oy:n kautta mielikuvakyselyn, jonka tarkoituksena oli selvittää millaisia mielikuvia teillä on Tuloskiinteistöistä.
Vastausten määrä ylitti odotuksemme, kiitos siitä! Katso alta poiminnat ja ajatuksiamme kyselyn tuloksista.
Kysely toteutettiin vuodenvaihteen molemmin puolin ja saimme paljon arvokasta palautetta.
Kyselyllä halusimme selvittää, miltä toimintamme näyttää asiakkaidemme ja yhteistyökumppaniemme silmin sekä millaisia mielikuvia teillä Tuloskiinteistöistä ja toiminnastamme on. Luonnollisesti tavoitteemme oli myös selvittää, miten voimme
kehittää toimintojamme ja parantaa asiakaskokemustanne.
Erityisen iloisia olemme korkeasta NPS-prosentista ja suuresta määrästä avoimia kommentteja, joita saimme. Moni koki asioinnin kanssamme helpoksi ja mukavaksi. Tuloskiinteistöt koettiin vastuuntuntoiseksi, asiantuntevaksi, laadukkaaksi ja luotettavaksi. Saimme myös kiitosta henkilökohtaisesta ja hyvästä palvelusta.
Avoimissa kommenteissa nousi myös esille se, miten toisaalla kaivattaisiin hieman modernisointia ja että viestintäkanavia tulisi kehittää. Tuloskiinteistöt koettiin ”hyvällä tavalla vanhanaikaiseksi” ja ”perinteikkääksi senioritason toimijaksi”, joita kommentteja voitaneen pitää positiivisina asioina, kuitenkin sisältäen myös pienen ajatuksen uudistamistarpeesta. Moni kaipasi viestintäämme lisää asiakastarinoita, markkinakatsauksia ja tietoa mm. sijoituskohteista.
Olemme itse analysoineet toimintaamme ja kaipaamme itsekin modernisointia, kuitenkaan muuttamatta perusajatusta siitä, minkä ansiosta olemme saavuttaneet pitkäaikaiset, jopa vuosikymmeniä kestäneet asiakassuhteet ja monen yhteistyökumppanin luottamuksen.
Asiakaskyselyn tulokset vahvistavat käsitystämme asiasta.
Perustukset ovat niin sanotusti kunnossa ja nyt on hyvä hetki tehdä pientä pintaremonttia. Haluamme parantaa palveluitamme, toimintatapojamme ja saavutettavuuttamme sekä ottaa käyttöön uusien digitaalisten ratkaisujen mahdollistamia lisäpalveluita ja tuottaa sitä kautta enemmän lisäarvoa Teille, asiakkaillemme ja sidosryhmillemme.
Ensin vähän pidempää historiaa. Kaikenlaisten toimitilojen myynti- ja vuokramarkkinat pysyivät pitkän aikaa hiljaisina 2010-luvulla, johtuen vaatimattomasta kysynnästä ja toisaalta melko laajasta uudiskohteiden rakentamisesta omaan käyttöön. Tilanne kuitenkin muuttui 2017 eteenpäin ja sijoituspuoli vilkastui selvästi ja kauppojakin alettiin tehdä. Pääkaupunkiseudun ulkopuolellekin saatiin uusia toimijoita ja erikoissijoitusrahastojen osalta Turun alueella tehtiin eräitä neliömetrimäärältään hyvin suuria kauppoja, joissa kohteet olivat melko sekalaisia, vastaavasti tuottotaso melko korkea.
Joitakin kauppoja tehtiin melkein 2006-2008 tyyliin. Matalalla pitkään pysytellyt korkotaso edisti yritysten tilojen rakentamista omaan taseeseen. Sijoitusmielessä uusia kohteita tehtiin melko vähän, enimmäkseen pienempiä Kehätien varteen Raision puoleiseen päähän, Tampereen moottoritien liittymän ympäristöön ja Orikedolle sekä Liedon Avantiin ja Tuulissuolle. Suurempia liikekohteita tehtiin toisaalta Ikean lähistölle ja ylipäätään Haunisiin Raisioon, Turussa Skanssin ympäristöön ja Kaarinassa Krossiin. Autokauppatoimiala on edelleen investoinut useampaankin kohteeseen Raisiossa ja muuallakin.
Ylläoleva tilanne vaikutti aina 2022 loppupuolelle saakka, mutta sen jälkeen yleistilanne on voimakkaasti muuttunut. Korona saatiin 2022 suunnilleen aisoihin parin vuoden taistelun jälkeen, mutta sitten alkuvuonna 2022 itänaapurimme aloitti Ukrainan vastaisen sotansa. Sodan johdosta langetetut läntisen maailman asettamat rajoitteet ja pakotteet saivat nopeasti Venäjän ohella koko läntisen maailman omankin talouden sekaisin ja saatiin aikaan lähihistoriassa ennennäkemätön inflaatio. Sitä ruokki erityisesti raaka-aineiden ja energian hintojen nousu ja samanaikainen mutta prosentuaalisesti hieman pienempi korkojen nousu. Yhdessä nämä aiheuttivat sen, että exceliin ennen sotaa tehdyt hienot kassavirtalaskelmat voitiin laittaa silppuriin. Näin sekä valtioiden talouksien että kiinteistösijoitusten osalta.
Ylläolevasta johtuen pankkien jo aiemmin koronasta johtunut varovainen rahoitusharkinta muuttui entisestään varovaisemmaksi ja loppuvuodesta 2022 alkaen kiinteistösijoitushankkeiden rahoitus muuttui hyvin hankalaksi, sekä pienten että isojen kohteiden osalta. Samaan aikaan useimpien pörssinoteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kurssit laskivat voimakkaasti, myös asuntosijoittajien. Tämä osaltaan vaikeuttaa rahoitusta entisestään, itse asiassa suurin liikepankkimme ei oman ilmoituksensa mukaan rahoita yksittäisiä uusia kiinteistöhankkeita tällä hetkellä ollenkaan.
Itse markkinasta
Näiden vaikeuksien johdosta kauppaa Turun alueella on käyty aiempiin vuosiin verrattuna vähän. Koko Suomen tilannehan on se, että Q1 oli hiljaisempi kuin kertaakaan aiemmin 2000-luvulla. Turussa tilanne ei ole yhtä huono, vaan kauppaa on jossain määrin nytkin tehty ja ostajia on liikkeellä. Kaupankäyntiä hidastaa nyt se, että myyjiä ei juurikaan ole, koska korkotason noususta johtuva tuottovaateiden muuttuminen poistaa myyntihalut, toisin sanoen ostajien ja myyjien hintanäkemykset poikkeavat toisistaan merkittävästi. Joitakin ns. boxikauppoja on tehty edelleen 7 %:n tuottotason yläpuolella. Sen alle menevät ovat nyt poissa, jos niitä ei ole sovittu jo ennen tilanteen muuttumista. Rakennettavien kohteiden osalta on jossain määrin pyritty muuttamaan sopimusehtoja. Pakkomyyntejä ei ole ollut, ainakaan vielä.
Ehkä suurin muutos määrällisesti on tapahtunut kokonaisten asuinkerrostalojen osalta. Entiseen verrattuna niiden kaupan voi sanoa romahtaneen. Ennen ostajia oli lähes jonoksi saakka, nyt vuoronumeroja ei tarvitse jakaa. Jotta rakentaminen saataisiin pysymään edes jollain tasolla, pitäisi kiireesti ryhtyä tekemään uusia, ehkäpä valtion tukemia rahoitusratkaisuja. Jo vakuuksien antaminen auttaisi, samoin tietysti korkotuki.
Vuokramarkkinat – Turun alue
Edellä kuvattu synkeä markkinatilanne koskee vain sijoitusmarkkinaa. Yrityspuolella, sekä tuotannollisilla että palvelualoilla menee keskimäärin ottaen hyvin ja näiden yritysten taseet ovat pääosin kunnossa. Erityisesti Turulle suhteellisesti tärkeä lääke-, terveys- ja bioala on menestynyt hyvin ja kasvaa voimakkaasti. Telakkakin on taas voimissaan saatuaan valtiolta tukea. Varsinaisesti Turun alueen hyvät tuotannolliset uutiset eivät ole näkyneet toimitilapuolella kovinkaan paljon, mutta hyviä tuotantotiloja on kaiken kaikkiaan aika vähän vapaana. Lisäksi aiemmin toimitiloissa oli sisäistä vajaakäyttöä, joka on selvästi vähentynyt.
Tyhjien tilojen määrä on viime aikoina koronasta ja sodasta huolimatta pysytellyt kohtuullisena kaikilla muilla toimitilasektoreilla paitsi liiketiloissa, joita on melko paljon vapaana. Entiseen verrattuna suuri muutos on toimistoissa, jotka ovat nyt lähestulkoon täynnä. Kupittaan ja Itäharjun alue on tietysti alueellisena kärkenä, mutta kaikkialla muuallakin Turun alueella toimistot ovat hyvässä käytössä ja kunnollisten toimistojen vajaakäyttöaste on kai ennätyksellisen alhainen. Liiketilojen osalta tilanne on vastaavasti kaikkein heikoin. Kivijalkaliikkeitä on vapaana lukumääräisesti paljon, mutta ne ovat pinta-alaltaan yleensä aika pieniä. Niissäkin on kuitenkin vilkasta liikettä ja sopimuksia tehdään viikoittain. Suurempia liiketiloja eli yli 2 000 m² on vapaana vain kolme.
Omien tilastojemme mukaan Turun alueen vuokrattavien kohteiden määrä on hieman laskenut jo pidemmän aikaa. Vaikka uusia tiloja on jonkin verran rakennettu, eivät ne ole juurikaan näkyneet markkinoilla, vaan ne on pääosin tehty suoraan käyttäjille. Vanhoja tiloja on toisaalta lukumääräisesti poistunut todella paljon. Iso-Heikkilä on muuttunut ja muuttumassa asuinalueeksi ja samaan aikaan myös Itäharjulta on purettu tulevaisuutta varten huomattava määrä vanhaa kantaa ja edelleen keskustasta on purettu toimistotaloja ja myös muutettu niitä asuinnoiksi. Pienempien yritysten uudet tilat ovat rakentuneet ympäristökuntiin, koska Turulla ei ole tarjolla ainuttakaan pienyritystonttia, isompia kyllä.
Tulevaisuus
En osaa ennustaa, joten tässä on lyhyt toivomus. Jokainen sota on aina loppunut tavalla tai toisella. Toivottavasti sota loppuisi nopeasti. Sen vaikutus talouteen olisi käsittääkseni dramaattinen ja yhtä nopea kuin oli nyt nähty heikkeneminenkin.
Turussa kaupungin johto liputtaa ratikan puolesta ja Tampereen polkua haluttaisiin jatkaa myös massiivisen Kansihankkeen muodossa. Nähtäväksi jää miten näille käy, ehkä pieni aikalisä on paikallaan, Turun tapaan. Turun linnan ympäristön tuleva muutos on myös valtakunnallisesti näkyvä.
Hei yhteistyökumppanimme!
Olemme järjestämässä perjantaina 26.5. Tuloskiinteistöjen golftapahtumaa Turun seudulla. Varaathan kyseisen aamupäivän/päivän kalenteriisi jo valmiiksi, mikäli olet kiinnostunut pelaamaan golfia hyvässä seurassa.
Tulemme lähettämään varsinaiset kutsut ilmoittautumisineen lähiviikkoina.
Osallistujia voidaan ottaa mukaan rajallinen määrä, joten pysyttehän kuulolla.
Ilmoitathan alla olevan linkin kautta tietosi, mikäli golfaat ja sinulla on green card.
Pidämme sinut tällöin mielessä tätä tapahtumaa järjestäessä. Voit myös ilmoittaa linkin kautta, mikäli et halua jatkossa vastaanottaa aiheeseen liittyviä viestejä.
”Ratkaisukeskeisyyttä ja positiivista energiaa” –
Vuoden toimitilavälittäjäksi valittiin Tuloskiinteistöt Oy
Sponda palkitsi Tuloskiinteistöt oy:n Vuoden 2021 toimitilavälittäjä -tunnustuksella. Poikkeusajan palkintoperusteluissa kiiteltiin erityisesti yrityksen osaamista ja asennetta. ”Tiimi hakee aktiivisesti ratkaisuja ja luo ympärilleen positiivista energiaa”,
Spondan Head of Office Leasing Rasmus Vuorinen kiteyttää.
Helsingin Citycenterissä 17.3.2022 julkistettua tunnustusta saapuu vastaanottamaan Tuloskiinteistöjen viisihenkinen tiimi – partner Jukka Knaapi, partner Jussi-Pekka Kouki, CEO Matti Äijälä, Head of Sales Jorma Ryynänen ja Junior Leasing Advisor Tommi Ryynänen.
”Palkinto on meille erittäin tärkeä tunnustus hyvin tehdystä työstä. Olemme siitä iloisia ja ylpeitä ja kiitos kuuluu koko henkilökunnallemme”, Knaapi kiittelee. Palkinnolla halutaan nostaa esiin alan huippuammattilaisia ja heidän merkittävää rooliaan toimitilavuokrauksessa.
Palkittuun toimistoon kuuluvat paikalle saapuneiden lisäksi Leasing Advisor Ritva Nuotio, Leasing Advisor Juho Haapasalo ja Marketing Manager Julia Knaapi. Yritys operoi sekä Helsingissä että Turussa ja on keskittynyt erityisesti toimitilojen vuokravälitykseen.
Aktiivinen asenne kumpuaa yrityskulttuurista
Tunnustuksen luovuttanut Spondan Rasmus Vuorinen korostaa palkitsemisperusteluissaan toimiston vahvaa osaamista ja positiivista asennetta, joiden merkitystä poikkeusaika on korostanut.
”Tuloskiinteistöjen ammattilaiset kuuntelevat tarkasti eri osapuolia ja työskentelevät ahkerasti yhteisten tavoitteiden eteen, mikä on synnyttänyt myös merkittäviä tuloksia. Myös tiimin positiivinen asenne ja energia on ollut poikkeusaikana esimerkillistä ja inspiroivaa”, Vuorinen sanoo.
Knaapin mukaan henkilöstön aktiivinen asenne kumpuaa yrityskulttuurista. Ketterässä, yhdeksän hengen yrityksessä kaikki työskentelevät asiakasrajapinnassa ja työtä tehdään itseohjautuvasti. Talossa järjestetään myös paljon yhteistä toimintaa.
”Hyvä esimerkki on se, että meillä korona-aikanakin kaikki ovat halunneet käydä toimistolla töissä, vaikka asiakaskontakteja onkin hoidettu pääasiassa etänä”, toimitusjohtaja nauraa.
Asiakkaan kuunteleminen ydinasia
Tuloksellisen ja hyvähenkisen yhteistyön taustalta löytyy pitkä yhteinen historia. Vuonna 1987 perustettu Tuloskiinteistöt oy on toiminut Spondan kumppanina jo usean vuosikymmenen ajan.
”Tunnemme Spondan kohteet, tarpeet ja henkilöstön hyvin. Arvostamme heidän vahvaa asiantuntemustaan ja nopeaa responssia asiakkaan toiveisiin tai tarjouksiin. Myös Spondalta saatava materiaali on korkeatasoista ja luo myös asiakkaalle kuvan ammattimaisesta toimeksiantajasta, joka pitää huolta kohteistaan”, Knaapi sanoo.
”Vaikka etätyö on muuttanut yritysten toimitilatarpeita, välittäjän työ on säilynyt ennallaan.”
Vaikka korona-aika ja lisääntynyt etätyö ovat muuttaneet yritysten toimitilatarpeita, Knaapi näkee välittäjän tehtävän säilyneen ennallaan.
”Välittäjän tehtävä on tunnistaa asiakkaan ja vuokranantajan tarpeet ja hankkia sen jälkeen yhdessä omistajan kanssa parhaat asiantuntijat ratkaisemaan asiakkaan tarpeita ja toiveita.”
Myös Spondan Vuorinen nostaa asiakkaan kuuntelemisen ykkösasiaksi.
”Vuokralaiset ovat yhä laatutietoisempia ja kilpailuttavat useita kohteita. Meille on tärkeää, että välittäjä pystyy välittämään meille sekä asiakkaan tietoiset että tiedostamattomatkin tarpeet, niin että voimme vastata niihin mahdollisimman kattavasti.”
Etätyö nosti toimitilojen arvoa
Yritysten tarpeissa on Knaapin mukaan viime vuosina korostunut toimitilan sijainnin, vetovoiman ja vastuullisuuden merkitys. Erityisesti keskusta-alueilla ja kasvukeskuksissa sijaitsevat ykkösluokan toimitilat ovat kysyttyjä. Myös tilojen rekrytointiarvo on kasvanut.
Vuorinen näkee vuokranantajan elinehdoksi laadukkaan tilavalikoiman ja kyvyn vastata nopeasti asiakkaan muuttuviin tarpeisiin.
Vuokranantajan elinehtona on laadukas tilatarjooma ja nopea responssi asiakkaan muuttuviin tarpeisiin.
”Korona on toiminut tehokkaana katalyyttinä toimistokulttuurin muuntautumisessa teknologiaa hyödyntävään hybridityöhön. Muutos on korostanut vahvasti myös ympäristövastuun, tilojen laadun ja työhyvinvoinnin näkökulmia.”
Vuorisen mukaan moni yritys on huomannut etätyöbuumin jälkeen, että toimistolla onkin varsin kriittinen rooli yrityksen menestykselle.
”Yrityskulttuurin ja johtamisen näkökulmasta on tärkeää, että kohtaamisia tapahtuu ja ideoita syntyy. Me pyrimme tarjoamaan tiloja, joiden avulla yritykset voivat kasvaa ja mennä eteenpäin.”
Citycenterissä palkitsemistilaisuus jatkuu juhlatarjoilulla ja rennolla yhdessäololla. Kukitetut tiimiläiset vastaanottavat onnitteluja eikä kenelläkään tunnu olevan kiire pois.
”Työssä parasta ovat kohtaamiset, vaikka jokaisesta tilaisuudesta ei lähdetäkään kukkapuskan ja kunniakirjan kanssa pois”, Knaapi nauraa.
